17 de May de 2024

Titulación de hipoteca: Qué es y cómo funciona

Titulación de hipoteca

Titulación de hipoteca

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Las entidades bancarias recurren a diversos tipos de trámites y procesos para asegurarse de ofrecerles a sus clientes servicios de calidad.

No por nada los bancos de todas partes del mundo logran mantenerse a flote a pesar de todos los préstamos y servicios bancarios que ofrecen.

Esto es algo que nosotros, los clientes, solemos desconocer y nos causa curiosidad.

Es por ello que hemos decidido explicarte qué es la titulación hipotecaria.

Este es uno de los procesos bancarios internos que solemos pasar por alto, pero que tiene una gran repercusión en el hecho de que los bancos sigan ofreciendo créditos e hipotecas.

Por lo tanto, debemos conocer de qué va la titulación hipotecaria para así saber cómo es que los bancos logran seguir ofreciendo este tipo de servicio.

¿Qué es la titulación de hipoteca?

Cuando se habla de una titulación se hace referencia a un proceso de transformación de un activo financiero que es poco líquido.

De esa manera, se transforma en título de renta fija que resulta mucho más líquido. Todo esto con la intención de transferir el riesgo de crédito por medio de otros productos derivados.

Hoy en día, es uno de los tipos de créditos más titulados es la hipoteca, porque una vivienda resulta ser un activo financiero con poca liquidez.

Teniendo esto en consideración, el banco recurre a las titulaciones de hipotecas con el fin de eliminar riesgos y obtener financiación al mismo tiempo.

Todo lo que la entidad bancaria debe hacer es unir el cobro de los préstamos que ha otorgado para así crear nuevos productos financieros que serán vendidos a otros inversores.

Características de la titulación hipotecaria
Características de la titulación hipotecaria

¿De dónde se origina la titulación de hipotecas?

En un principio, la idea de recurrir a la titulación de hipoteca se originó en Estados Unidos.

Luego de varios años en los que las entidades bancarias comenzaron a hacer uso del mismo y dio resultados, también se comenzó a aplicar en España.

Es así como se crea la Ley 19/1992 del 7 de julio, la cual va sobre el Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y sobre Fondos de Titulización Hipotecaria.

Por lo tanto, a partir de 1992, esta normativa entró en vigor dentro del territorio español y desde entonces no ha dejado de ser utilizada por las entidades bancarias.

¿Cómo funciona la titulación de hipoteca?

Para comprender con mayor detalle cuál es el modo de actuar del proceso de titulación, es menester conocer cómo funciona.

Lo primero que debes tener en claro es que, dentro del sector financiero, los créditos hipotecarios son entendidos como derechos de créditos.

Por lo tanto, por medio de la titulación de hipoteca, el banco en cuestión se encarga de tomar esos créditos y convertirlos en bonos titularizados.

De esa manera, puedes vender ese tipo de bonos dentro del denominado mercado de renta fija. Por ende, los bancos venden las hipotecas a terceros y de esa forma pueden crear una comercialización sin riesgo.

¿Cómo funciona la titulación de una hipoteca
¿Cómo funciona la titulación de una hipoteca

¿Cuál es el proceso que sigue el banco para la titulación de hipoteca?

Por supuesto, el término no solo suena complejo, sino que se genera de una forma bastante completa, con un paso a paso muy específico.

Lo primero que deben hacer las entidades bancarias es crear el FHT (Fondo de Titulización Hipotecaria) como empresa filial.

Dicho fondo se encarga de adquirir los paquetes o el conjunto de las hipotecas.

Luego, procede a emitir los bonos de titulación que se encargará de destinar a diversos fondos de inversión.

Por último, los fondos de inversión se encargan de comercializar dichos bonos, bien sea con instituciones de inversión colectiva o por medio de inversores que trabajen de forma particular.

Es así como los bancos salen ganando, pues obtienen liquidez y se quedan libres de riesgos gracias a un mismo proceso.

¿Los clientes saben si su hipoteca es titularizada?

Por norma general, los bancos no se encuentran en la obligación de informar a sus clientes si sus hipotecas han sido titularizadas.

Por lo tanto, si tú has contratado una hipoteca con algún banco determinado, si la entidad decide titularizarla, es bastante probable que tú no te enteres.

No obstante, bien es cierto que desde hace algunos años hay algunos bancos que sí han tomado cartas en el asunto y les informan a sus clientes si sus hipotecas son titularizadas.

Ahora, si tú no has recibido ningún tipo de notificación, pero tienes dudas sobre si tu hipoteca pasó por este proceso, hay formas de saberlo.

La forma más común es solicitar al banco detalles sobre tu hipoteca e indagar con ellos mismos si la hipoteca ha sido titularizada o no.

En caso de que el banco decida no darte esta información, también podrás conocerla a través de un juzgado.

¿Hay problemas para los clientes si su hipoteca es titularizada?

En vista de que se trata de un proceso bastante interno del banco y de su forma de trabajar, no es algo que interferirá contigo como titular de la hipoteca.

Al final del día, el banco sigue manteniendo la titularidad registral.

Por ende, sigue estando a cargo de todo lo que tiene que ver con su administración y también con el debido cumplimiento de la normativa de transparencia y protección de la clientela. Así que, en definitiva, no hay nada de lo que te tengas que preocupar al respecto de este tema.

Como puedes ver, se trata de un concepto bancario interno sobre el cual nosotros no tenemos control, pero que influye en que podamos seguir contratando hipotecas dentro del país.

De allí la importancia de aprender sobre estos temas y a qué se refieren términos tan particulares como este.

Si deseas aprender más sobre el sector bancario e inmobiliario de España, en nuestro blog encontrarás artículos informativos sobre temas variados.

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