Hipoteca para construir una casa: ¿Qué es y cómo funciona?

Las hipotecas para construir una casa son conocidas como hipotecas de autopromoción o autoconstrucción. 

Este tipo de hipotecas no es muy frecuente, pese a que en los últimos años muchos clientes han optado por la opción de construir su propia casa. 

Por eso es completamente normal que no sepas de qué va esta hipoteca y qué requisitos necesitas para que el banco te la apruebe. 

Por eso, hemos traído este artículo para ti, hablaremos sobre qué es una hipoteca de autopromotor y qué requisitos necesitas para recibir la financiación de construcción de tu casa. 

¿Qué es una hipoteca de autopromotor?

Una hipoteca de autoconstrucción es una hipoteca para construir nuestra propia casa. Se le conoce también como “hipoteca de autopromotor” porque era el tipo de préstamo que los promotores solicitaban para construir viviendas, las cuales eran pagadas una vez que las viviendas eran vendidas. 

Actualmente, la hipoteca de autopromotor puede ser solicitada por cualquier particular para construir su propia casa. 

Las hipotecas de autoconstrucción ofrecen un porcentaje de financiamiento de hasta el 85% del coste total de la construcción o reforma, por lo cual, es necesario que el solicitante tenga al menos el 30% del coste total, sumando los gastos de escritura, que equivalen a 10% de impuestos por transmisiones patrimoniales. 

Requisitos para obtener una hipoteca de autodesarrollo

Ahora hablemos de los requisitos que necesitarás, si quieres solicitar este tipo de hipoteca tienes que: 

• Ser propietario del terreno donde se va a construir. Y en el caso de que el préstamo sea para una casa a reformar, la casa debe ser de tu propiedad. Es indispensable que el terreno o la propiedad estén en el Registro de Propiedad. Si no eres propietario, necesitarás de todos los permisos necesarios para la construcción. 
• Pedir un proyecto a un arquitecto. El segundo paso es contratar un arquitecto que esté visado y certificado en el Colegio correspondiente para que construya los planos y los pueda presentar al momento de solicitar la licencia de obras. Es importante que la construcción cuente con la aprobación del Colegio de Arquitectos. 
• Solicitar la licencia de obras. La licencia de obras es el permiso que debes pedir en el Ayuntamiento correspondiente para que evalúe que se cumplen todas las condiciones para realizar la construcción, como que el terreno es óptimo, que la casa esté bien anclada al terreno y cuente con la certificación de eficiencia energética. 

Cómo solicitar una hipoteca de autopromotor

En esencia el procedimiento es el mismo que con una hipoteca normal: contactar el banco, presentar los documentos solicitados, pedir la tasación y esperar hasta que el banco apruebe la solicitud. 

Sin embargo, si hay una diferencia importante con las hipotecas comunes, ya que en las hipotecas de autopromotor no se te hará de todo el dinero necesario para la construcción de la casa en un solo pago, como sí sucede en las hipotecas normales. 

En este caso, recibirás el efectivo en varios plazos en el periodo de dos años. Los plazos se dividen en tres fases: 

1. Fase inicial. Al momento de firmar la hipoteca, recibirás un porcentaje del importe que suele ser la mitad del mismo. Este dinero permitirá que le pagues a la constructora para iniciar la obra. 
2. Fase de certificaciones. Cuando la obra haya avanzado hasta cierto punto, el banco te irá entregando dinero en diferentes plazos para que la obra pueda continuar. Se le llama la fase de certificaciones porque el arquitecto encargado de la construcción tiene que certificar ante el banco que la obra ha avanzado según lo estipulado. 
3. Fase de la obra finalizada. En este último paso, es el arquitecto el que notificará al banco que la vivienda ha finalizado y la vivienda ya puede ser habitada. Y es aquí cuando recibirás el último 10 o 20% del importante de la hipoteca. De ese modo, serás capaz de pagar el dinero restante a la constructora. 

Durante los dos años de la construcción se aplicará una carencia de capital, lo que en español significa que solo tendrás que pagar los intereses de la hipoteca, por lo que pagarás cuotas más bajas. 

Una vez que termine la construcción, pagarás las cuotas mensuales normales, que cubren el capital y los intereses en los plazos de amortización, el cual suele ser de 30 años. 

La carencia de capital suele ser un 50% aproximadamente de las cuotas mensuales que tendrás que pagar. Por lo cual, si las cuotas mensuales equivalen a 700 euros, la carencia de capital equivale a unos 320 a 350 euros al mes. 

Pero, ¿qué sucede si falta capital durante el proceso de construcción? 

¿Está incluido el valor del terreno en una hipoteca de autopromotor?

El valor del terreno no suele incluirse en una hipoteca de autopromotor. Esto se debe a que el préstamo está diseñado para financiar el proyecto y no el terreno. Sin embargo, algunos prestamistas pueden estar dispuestos a financiar el terreno como parte del préstamo si el proyecto lo requiere.

¿Deberías optar por una hipoteca de autopromoción?

Es una excelente opción si quieres construir tu propia vivienda, de la manera en que te guste. Además, es más beneficioso en el caso de que cuentes con un terreno propio. 

Pero considera que los intereses de las hipotecas de autopromoción son más elevados que los de las hipotecas comunes para comprar una vivienda, ya que existen mayores riesgos al construir una casa. No son pocas las veces en que la construcción no surge según lo estipulado, o que no acaben por falta de efectivo. 

Además, tienes que considerar que en muchos casos tendrás que pagar comisiones y servicios adicionales, como los de un seguro. Por eso mismo, tienes que asesorarte bien y leer con detenimiento las letras pequeñas. 

¿Cuál es nuestro consejo para conseguir una buena hipoteca de autopromoción? Lo primero es que no te limites a un solo banco, realiza negociaciones con varios bancos hasta que encuentres uno que te dé una tasa de interés accesible. 

Además, intenta ahorrar lo máximo posible e invierte ese dinero en parte de la edificación, de esa manera solicitarás menos dinero al banco, lo que también se traduce en menos riesgos para el banco y en menos intereses para ti.  

Por último, las casas sostenibles tienen mayores probabilidades de tener intereses más bajos, empresas como Hipotecas.com rebajan considerablemente los intereses si la construcción tiene una calificación energética tipo B o superior.