23 de May de 2024

Comisión de apertura de hipoteca: ¿Qué es y cómo reclamarla?

Comisión de apertura de hipoteca_ ¿Qué es y cómo reclamarla

Comisión de apertura de hipoteca_ ¿Qué es y cómo reclamarla

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Si te han aprobado la hipoteca y estás a punto de firmar el contrato, probablemente ya hayas escuchado de la comisión de apertura de hipoteca. 

La comisión de apertura es una comisión obligatoria que siempre se cobra al momento de aperturar la hipoteca que has solicitado. 

Sin embargo, a veces las comisiones pueden ser excesivas, por lo cual debes saber cómo funcionan estas comisiones y cuando son abusivas para que puedas hacer el debido reclamo al banco. 

Te enseñamos qué son las comisiones de apertura y cómo puedes reclamarlas cuando son abusivas. 

¿Qué es la comisión de apertura de la hipoteca y cómo se calcula?

La comisión de apertura de la hipoteca es una comisión que cobra el banco por todos los gastos administrativos y de gestión que están relacionados a la apertura de la hipoteca, es decir, son todos los gastos relacionados al papeleo y tramitación para aperturar la hipoteca. 

Esta comisión se aplica en el momento en que firmas la hipoteca, que es cuando se formaliza la apertura del crédito hipotecario. Según la ley Hipotecaria, la comisión de apertura es obligatoria siempre y cuando no sea abusiva. 

La Ley de Consumidores y Usuarios establece que cuando cualquier cláusula (incluyendo las comisiones) es abusiva puede anularse y quedarse sin efecto

Lo que significa que obligatoriamente debes pagar la comisión de apertura al firmar la hipoteca, siempre y cuando no sea excesiva. Además, la ley establece que los gastos deben ser reales y especificados al consumidor. 

¿Quién paga la comisión de apertura de la hipoteca y cuándo se paga?

Quien asume el pago de la comisión de apertura de la hipoteca es el solicitante de la hipoteca, de la misma manera en que se hace cargo de la tasación de la vivienda y de las copias de la escritura del préstamo.Por lo cual, la comisión de apertura la debes pagar tú

Los únicos gastos que correrán por cuenta del banco son: 

  • la notaría, 
  • el registro, 
  • la gestoría, 
  • el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD). 
¿Quién paga la comisión de apertura de la hipoteca y cuándo se paga
¿Quién paga la comisión de apertura de la hipoteca y cuándo se paga

¿Cómo se calcula la comisión de apertura de la hipoteca?

La comisión de apertura se calcula con base a la cantidad total del préstamo de la hipoteca. Esta comisión ronda entre el 0,5% y el 1% en las hipotecas variables, mientras que en las hipotecas fijas puede llegar hasta el 3%

Por ejemplo, si la hipoteca es de 100.000 euros y la comisión es de 0,5%, la comisión a pagar sería de 500 euros. Esta comisión se agrega al monto total de la hipoteca, lo que daría un total de 100.500 euros. 

¿Es posible reclamar la comisión de apertura de la hipoteca? La sentencia del TJUE 

Por supuesto que sí, de hecho, desde Julio del 2020 el TJUE declaró que toda comisión de apertura hipotecaria en España es abusiva cuando no es informada con claridad a los clientes que están aperturando la hipoteca. 

En ese sentido, solo hay dos circunstancias en las cuales el TJUE considera una comisión de apertura de hipoteca abusiva: 

  1. Cuando el banco no provee información clara al cliente. El banco tiene la obligación de explicarte de forma clara y comprensible todo lo relacionado a las comisiones de la hipoteca, entre las cuales se incluye la comisión de apertura y su aplicación. En otras palabras, además de aparecer en el contrario, el banco tiene que explicar esta cláusula. 
  2. Cuando la comisión de apertura es excesiva en relación con los servicios contratados al momento de firmar la hipoteca. Es decir, cuando te están cobrando más de lo que deberías pagar por los servicios que contrataste. 

Si alguna de estas dos cláusulas se cumplen, estás en todo tu derecho de reclamar una devolución o la eliminación de dicha cláusula. 

¿Cómo reclamar los gastos de apertura de la hipoteca?

La única manera de reclamar los gastos de apertura de hipoteca es revisando el contrato hipotecario y consultando con un abogado especializado. Puesto que es la única manera de confirmar que realmente la comisión de apertura es abusiva. 

Si después de esta evaluación resulta que la comisión es abusiva, debes presentar una reclamación formal al banco explicando las razones y motivos por las cuales las comisiones son abusivas. Adicionalmente, debes adjuntar la documentación necesaria para respaldar el reclamo. 

Lo que resta es esperar la respuesta del banco, el cual debe responder en un plazo de dos meses. Si el banco no responde o no aprueba la eliminación de la cláusula, el siguiente paso es acudir a un tribunal y presentar el caso para que un abogado especializado inicie la demanda judicial. 

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