24 de May de 2024

Cambiar hipoteca de banco y todo lo que implica

Cambiar hipoteca de banco y todo lo que implica

Cambiar hipoteca de banco y todo lo que implica

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Como cliente hipotecario, tal vez en algún momento te has planteado la probabilidad de revisar las condiciones de tu hipoteca con la intención de mejorar los intereses de esta. Pues, te decimos que sí es posible hacerlo, incluso puedes cambiar la hipoteca de banco

Normalmente, esa necesidad de querer cambiar la hipoteca del banco que te la concede, nace de la variación de las condiciones que te ofrecieron en el momento de contratar tu crédito hipotecario. 

Actualmente, el escenario hipotecario ha cambiado, por lo cual es factible el traslado de tu préstamo a otro banco, el cual se adecúe más al contexto presente.

Te enseñamos paso a paso cómo cambiar la hipoteca de banco, cuándo puedes cambiar y qué tan ventajoso te resultaría.

¿Cómo puedes cambiar la hipoteca de un banco?

A través de una subrogación o a través de la contratación de un nuevo crédito puedes trasladar el crédito inicial a una nueva entidad bancaria donde incluso puedas disminuir el pago mensual de las cuotas pactadas.

  1. Con una subrogación  

Se refiere al traslado de tu crédito de una entidad bancaria a otra con la finalidad de reducir el tipo de interés pactado o cambiar el interés del tipo fijo a tipo variable y viceversa. 

Con esta opción puedes también excluir productos contratados, pero las condiciones generales, como plazo y montos, quedan igual que la hipoteca original.

  1. Con una contratación de una hipoteca nueva 

Es la firma de un nuevo préstamo con otra entidad bancaria con la finalidad de cancelar el crédito que tengas con tu antiguo banco. 

Esta nueva contratación te permite realizar cambios en la hipoteca inicial, desde agregar o quitar titulares hasta cambiar el tipo de interés, cambiar los plazos y aumentar el capital. 

Esto sucede solo si tienes un buen perfil crediticio y has sido puntual con los pagos de las cuotas pactadas en la hipoteca original, dichos pagos deben pasar de un tiempo mínimo estimado de un año. 

¿Cómo puedes cambiar la hipoteca de un banco
¿Cómo puedes cambiar la hipoteca de un banco

Cambiar la hipoteca de banco en tres pasos

En el momento que decides cambiar tu hipoteca de banco inicias un proceso que arranca con:

  1. Comparar hipotecas: averigua las ofertas hipotecarias de otras entidades bancarias, selecciona al menos tres de estas y compara cuál de ellas te sale mejor. Incluye subrogación y nuevas hipotecas.
  2. Presenta tu solicitud: ante las entidades financieras que ofrezcan las hipotecas que te hayan gustado más. En este punto tienes que negociar las condiciones que te ofrezcan en caso de que no sean las que esperas. En caso de que el banco pre apruebe tu solicitud, es recomendable tener previamente tasada la vivienda que te interesa con toda la documentación de soporte.
  3. Solicita una contraoferta en tu banco: en caso de que el nuevo banco apruebe el crédito que solicitas, puedes pedir a tu banco actual que te presente una oferta igual o mejor a lo que estás a punto de recibir. Probablemente, tu banco no está dispuesto a perder un cliente como tú y mejore las condiciones de tu préstamo.

En el caso de que decidas cambiar la hipoteca de banco tienes que formalizar dicho cambio ante un notario de tu preferencia y en el caso de que te quedes con la contraoferta de tu banco tendrás que modificar las condiciones del préstamo anterior a través de una novación.

En ambos casos tienes que hacerte cargo de los gastos que se derivan tanto de la subrogación como de la novación.

Requisitos para cambiar la hipoteca de banco

Para poder hacer el cambio de hipoteca de tu banco actual a otra entidad financiera tienes que cumplir con los siguientes requisitos:

  • Estabilidad laboral y financiera: tener un empleo fijo, seguro y que te garantice un buen sueldo mensual, aumenta las posibilidades de que el banco al cual le solicitas el nuevo crédito te acepte como cliente. 
  • El capital pendiente por pagar no debe exceder el 80% del coste de la vivienda: de ser así, tu solicitud no será aprobada por ninguna entidad bancaria. El tiempo de reembolso, luego del cambio de la hipoteca, no debe superar los 30 años.
  • Cumplimiento a cabalidad en los pagos de las cuotas: algunos bancos solicitan que los pagos realizados por el crédito hipotecario que contrataste, sean por lo menos de dos años; otros solicitan solo uno como garantía de que sí puedes hacer frente al nuevo préstamo.
Requisitos para cambiar la hipoteca de banco
Requisitos para cambiar la hipoteca de banco

Documentación requerida para cambiar la hipoteca de banco 

Es posible que la entidad bancaria a la cual quieres cambiar la hipoteca necesite hacer la comprobación de lo anterior descrito y por tal motivo te solicitará los siguientes documentos:

  1. El DNI o el NIE (en caso de que seas extranjero); copias del contrato y de las últimas nóminas. También te solicitarán la última declaración de la Renta.
  2. Informes financieros tales como la escritura de tu actual hipoteca y los recibos de los pagos de otros créditos. Cabe destacar acá que el banco al cual solicitas el traslado de tu hipoteca, te solicitará autorización para consultar tu estado en la CIRBE (Central de Información de Riesgos).
  3. Documentos de la vivienda, específicamente la nota simple registral, la escritura del inmueble y la tasación de este.

Algunas entidades bancarias solicitan otros documentos adicionales. Otras simplemente prescinden de algún documento de los mencionados.

Beneficios de cambiar la hipoteca de banco

Puedes beneficiarte de varias formas, desde el hecho de modificar las condiciones de tu contrato hipotecario, hasta reducir los pagos por las cuotas mensuales. Por acá te ofrecemos una lista de ventajas: 

  • Reducción en los pagos de las cuotas mensuales: dependiendo del estado del mercado al momento de firmar tu hipoteca actual, es probable que hoy por hoy se puedan conseguir mejores condiciones. En algunos casos, el ahorro anual generado por estas mejoras puede llegar a representar decenas de miles de euros a lo largo de la vida de tu hipoteca. 
  • Cambiar el tipo de interés: puedes cambiar del tipo variable al tipo fijo. Esto con la proyección del alza del euríbor, así que si las entidades bancarias ofrecen intereses fijos bajos ahora, entonces sería buen momento para cambiar. 
  • Modificar las condiciones de tu crédito anterior: si tu banco no está en disposición de mejorar tus condiciones o no acepta hacer modificaciones en la hipoteca contratada. Al cambiar de entidad financiera podrías agregar o quitar titulares, aumentar el capital o eliminar el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios).

Como ves no son muchas las ventajas al cambiar la hipoteca de banco, pero sí son muy importantes. El lugar donde estás más cómodo, seguro y valorado es donde siempre tienes que estar.

Cambiar la hipoteca de banco implica pagos extras

Así como tiene una serie de puntos a favor, el cambiar la hipoteca de banco también lleva consigo una cantidad de gastos asociados. Aun cuando las leyes españolas han decretado que las entidades bancarias no pueden cobrar comisiones por el cambio de interés del tipo variable al tipo de interés fijo; tienes que pagar si:

  1. Si haces la subrogación de la hipoteca: te corresponderá pagar el importe por la tasación de tu inmueble (300 euros aproximadamente) y la comisión por subrogación que te cobre tu banco original que se estima entre 0% y el 2% del pago pendiente. En ambos casos es el cliente quien cubre dichos pagos.
  2. Si obtienes un nuevo crédito hipotecario: los pagos que tienes que realizar son el de la tasación de tu vivienda para la nueva hipoteca estimada en unos 300 euros;  el pago que tienes que realizar por la cancelación del actual crédito, el cual se promedia en unos 1000 euros y probablemente te cobren una comisión por amortización anticipada, tasada en el 0% y el 2% según esté reflejado en la escritura que firmaste con tu banco actual.
  3. Si cambias al tipo de interés variable al tipo fijo: solo si cambias durante los primeros tres años del plazo establecido, el banco te cobrará una comisión de 0,05%. También en el caso de que contrates una nueva hipoteca para cambiarte al tipo de interés fijo deberás pagar la comisión por amortizar de forma adelantada, dicha comisión debe estar reflejada en tu contrato actual.

Cabe destacar en este punto que el banco al cual abandonas solo podrá cobrarte una comisión si esta está acordada en tu contrato y dependiendo de cuándo contrataste la hipoteca. Dicha comisión es regulada por la ley y se estima entre 0% y 2% del saldo pendiente por reintegrar. 

Aun cuando tengas que hacer diferentes pagos en el momento que decidas cambiar la hipoteca de banco, vale la pena hacerlos siempre y cuando sean para mejorar las condiciones que tienes con tu crédito actual. 

El banco también tiene que hacer pagos 

La entidad bancaria a la cual decidas cambiar tu hipoteca debe cubrir los siguientes gastos: 

  • Los aranceles de la notaría: se estiman entre un 0,2% y un 0,5% sobre lo que resta por pagar del préstamo subrogado. Es el importe que cobra el notario por escriturar legalmente la nueva subrogación.
  • Los aranceles del registro: es el importe que cobra el Registro de la Propiedad  por hacer el cambio del banco (inscribir el nuevo). Se estiman aproximadamente en unos 100 euros.
  • Los honorarios de la gestoría: corresponden al pago que hace la entidad bancaria al gestor que lleva la escritura al Registro de la Propiedad. Se calculan entre 200 y 500 euros, dependiendo de la gestoría.

¿Cuándo se puede cambiar una hipoteca de banco?

Para poder solicitar el cambio de hipoteca de tu banco tienes que tener un tiempo mínimo de dos años pagando. Es la única manera de que una nueva entidad financiera se haga cargo de tu crédito hipotecario.

Es posible cambiar la hipoteca de banco indeterminada cantidad de veces, solo depende de la disposición de las entidades bancarias a aceptar tu solicitud y también de tus facilidades económicas, puesto que hacer el cambio de hipoteca de banco conlleva una serie de gastos.

El tiempo que tarda el cambio de hipoteca de banco 

El cambiar una hipoteca de banco tardará el mismo tiempo que lleva contratar una hipoteca nueva. Es un proceso y dependiendo de la entidad bancaria que selecciones suele demorar entre uno y tres meses. 

Cambiar la hipoteca de banco te permite seguir desgravando

El cambiar tu hipoteca de banco o la novación de contrato, te permite seguir desgravando, puesto que para la Agencia Tributaria tu préstamo (aun modificado) continuará siendo el préstamo inicial. 

Si se da el caso de que amplíes el capital de tu hipoteca, la deducción se aplicará solo a lo que te corresponda pagar por el importe del crédito original.

Información adicional sobre el cambio de hipoteca a otro banco

En definitiva, toda transacción asociada a la actividad hipotecaria representa un gasto adicional que normalmente no está presupuestado. 

Si estás pensando en hacer un cambio de hipoteca de tu banco actual a otro banco, la recomendación que te hacemos es que te sientes con calculadora en mano y consideres si merece la pena pagar el coste por subrogación.

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