Contrato de reserva de vivienda: Qué son y cómo funcionan

Como agente inmobiliario, me he encontrado con muchos clientes que están confundidos acerca de el contrato de reserva de vivienda. Los contratos de reserva de vivienda no son lo mismo que los contratos de arras, y es esencial entender las diferencias entre ambos. 

En esta guía, le explicaré qué es un contrato de reserva de vivienda, sus ventajas, los derechos y obligaciones de ambas partes, los elementos esenciales, cómo redactar un contrato, los errores comunes que debe evitar y si es la opción adecuada para usted.

¿Qué es un contrato de reserva de vivienda?

Un contrato de reserva de vivienda es un acuerdo legal entre el comprador y el vendedor por el que el comprador se reserva el derecho a comprar la vivienda durante un periodo determinado. 

El comprador paga una cuota de reserva, que suele ser un porcentaje del precio total de compra, comúnmente llamado “señal” y que posteriormente será descontada del precio total. El vendedor se compromete a retirar la vivienda del mercado durante el periodo de reserva.

¿Cuánto dinero se necesita para reservar un piso? 

La señal o el dinero de reserva se establece en virtud del precio total de venta de la vivienda. El porcentaje suele estar entre el 1% al 5% del precio total de la vivienda. Este dinero se debe descontar del precio total de la vivienda, ya que no se considera un extra. En el caso de que la obra sea nueva, es necesario pagar el 10% de IVA de la señal. 

¿Cuándo se utiliza un contrato de reserva de vivienda? 

Los contratos de reserva de un piso normalmente es el que se utiliza cuando se va a comprar una vivienda construida o en construcción, y se hace directamente con las promotoras. Incluye todas las condiciones que el comprador y el vendedor han pactado. 

Diferencias entre un contrato de reserva de vivienda y un contrato de arras

Aunque el contrato de reserva y el contrato de arras tienen un mismo propósito (asegurar la compraventa de una vivienda), no son lo mismo. De hecho, tienen varias diferencias entre sí. Un contrato de reserva se diferencia de un contrato de arras en que: 

• No está estipulado en el Código Civil como sí el es caso del contrato de arras, por lo cual, tiene más seguridad a nivel jurídico. Sin embargo, el contrato de reserva si está regulado en la Ley de Ventas a Plazos de Bienes Muebles 28/1998 en el BOE 14/07/1998. 
• No puede rescindirse, ambas partes están obligados a cumplir el contrato de reserva. En el caso del contrato de arras, si se puede rescindir y el vendedor puede quedarse con la señal. La única manera de rescindir un contrato de reservas es que esté estipulado en las cláusulas. 
• El porcentaje es estándar y considerablemente menor. El contrato de reserva tiene un porcentaje de adelanto de entre el 1% y el 5% del valor total de la propiedad, mientras que en el contrato de arras puede ser de hasta un 10% o más, según el acuerdo de ambas partes. 

Ventajas de utilizar un contrato de reserva de vivienda

Los contratos de reserva de vivienda tiene varias ventajas. En primer lugar, permite al comprador asegurarse la vivienda sin tener que pagar una fianza elevada. Esto puede ser útil para los compradores que no tienen suficiente dinero en efectivo para pagar un depósito.

En segundo lugar, da tiempo al comprador para completar la compra. Durante el periodo de reserva, el comprador puede organizar la financiación, realizar inspecciones y finalizar la venta. Esto puede ser útil para los compradores que necesitan más tiempo para completar la compra.

En tercer lugar, protege los intereses del vendedor. Al firmar el contrato, el comprador se compromete a comprar la vivienda durante el periodo de reserva. Esto significa que el vendedor puede estar seguro de que la propiedad se venderá.

Derechos y obligaciones de ambas partes en un contrato de reserva de vivienda

Tanto el comprador como el vendedor tienen derechos y obligaciones cuando firman un contrato de reserva de vivienda. El comprador tiene derecho a comprar la vivienda durante el periodo de reserva, y el vendedor tiene la obligación de vender la vivienda al comprador, es decir, no puede venderla a otra persona.

El comprador también tiene la obligación de pagar la cuota de reserva y de completar la compra en el plazo acordado. 

Elementos esenciales de un contrato de reserva de vivienda

Los contratos de reserva de vivienda deben incluir varios elementos esenciales. En primer lugar, debe identificar a las partes implicadas, incluyendo sus nombres, direcciones y datos de contacto. En segundo lugar, debe describir la propiedad que se vende, incluyendo su dirección, tamaño y cualquier otro detalle relevante.

En tercer lugar, debe especificar el periodo de reserva y el importe de la tasa de reserva. En cuarto lugar, debe indicar el precio de compra y las condiciones de pago. Por último, debe describir las consecuencias del incumplimiento del contrato, incluidas las sanciones o daños y perjuicios.

Conclusión: ¿Le conviene un contrato de reserva de vivienda?

Los contratos de reserva de vivienda puede ser una herramienta útil tanto para el comprador como para el vendedor. Permite al comprador asegurarse la vivienda sin tener que pagar un gran depósito, y da tiempo al vendedor para encontrar otro comprador si la venta no sigue adelante.

Sin embargo, es esencial entender las diferencias entre los contratos de reserva de vivienda y un contrato de arras. También es importante asegurarse de que el contrato sea jurídicamente vinculante y exigible, y de que incluya todos los detalles pertinentes.

Si está pensando en un contrato de reserva de vivienda, es aconsejable que busque asesoramiento jurídico. Un abogado puede ayudarle a redactar un contrato que cumpla todos los requisitos legales y proteja sus intereses.