Herencia sin división horizontal

La herencia sin división horizontal puede llegar a ser un gran problema para todos los copropietarios de la misma, ya que resulta un impedimento para realizar acciones de venta o alquiler, si alguna de las partes no está de acuerdo. 

Por eso, te ayudamos a saber qué hacer si existe una herencia sin división horizontal y por qué esta es la mejor solución para todos los herederos. Además, te mostraremos qué necesitas para gestionar la división horizontal de una herencia. Pero comencemos por el principio: 

¿Qué es una división horizontal? 

Una división horizontal es una acción legal que separa una vivienda en varios inmuebles independientes. La división horizontal se utiliza principalmente en edificios, ya que permite dividir en diferentes partes como pisos, locales, trasteros, etc. 

La división horizontal permite dividir una vivienda de varias plantas en diferentes pisos independientes, o en su defecto, una vivienda en diferentes partes independientes. De esa manera, el propietario de cada uno de esos inmuebles tendrá la capacidad de alquilar o vender el piso sin necesidad de consultar con otros propietarios de la vivienda. 

En ese sentido, la propiedad horizontal es lo contrario a la copropiedad, ya que en una copropiedad existe un derecho proindiviso, lo que significa que todos tienen un derecho común sobre la propiedad, es decir, ninguno de los propietarios tiene un derecho pleno de la propiedad. Esto a su vez se traduce en que la propiedad no se puede vender o alquilar sin el consentimiento de los demás copropietarios. 

En el caso de una propiedad horizontal, cada piso o local es independiente a cada propietario. Y cada propietario tiene un derecho pleno sobre el inmueble, por lo que puede vender o alquilar sin necesitar el consentimiento de nadie más.

Además, en la división horizontal de una propiedad o herencia, será necesario realizar obras de separación para indicar cuáles son las propiedades privadas y las zonas comunes. En la división horizontal, las zonas comunes son de uso común de todos los propietarios, pero todos también están en la obligación del mantenimiento de los elementos comunes. 

¿Qué sucede con una herencia sin división horizontal?  

Las viviendas sin división horizontal se consideran bajo la figura de copropiedad o proindiviso. Lo que significa que la vivienda se reparte en porcentajes iguales a cada uno de los herederos y que ninguno de ellos tiene un derecho pleno sobre la propiedad, ya que siempre necesitarán el consentimiento de todos los copropietarios para vender o alquilar la vivienda. 

¿Por qué es tan necesaria la división horizontal de una vivienda en caso de herencia? 

La división horizontal es la mejor manera de evitar los conflictos comunes en las copropiedades de herederos, sobre todo si la vivienda tiene un piso para cada hermano. 

La copropiedad trae muchos problemas, ya que nunca falta el que se niega a pagar los gastos de mantenimiento, el que se niega a vender su participación o el que no quiere mantener el proindiviso. 

Para evitar todos estos problemas, lo mejor es que los padres asignen un bien hereditario a cada heredero, y en el caso de viviendas con varios pisos hacer que la adjudicación de la herencia sea en el concepto de división horizontal, dividiendo la vivienda en varios inmuebles independientes.  

¿Qué tipo de divisiones existen? 

Existen cuatro tipos de divisiones horizontales, y cada una se rige bajo la misma normativa. Estas son las cuatro maneras de dividir un edificio o una vivienda: 

• División horizontal. Es una vivienda o edificio dividida en diferentes partes: sea para la venta o sea para la repartición de una herencia. 
• División horizontal tumbada. El concepto es el mismo que el anterior, lo único que cambia es el tipo de vivienda que será dividida. Esto se aplica para viviendas con varias plantas en altura. Más bien, se aplica para casas adosadas. 
• División horizontal de un conjunto inmobiliario. Se aplica un concepto similar al anterior, solo que las propiedades no están adosadas, sino que se encuentran separadas entre sí. 
• División horizontal  en construcción. Se aplica para vivienda que aún se encuentra en construcción o está en planes de construcción. Se concede una licencia de obras. Se le conoce como pre-horizontalidad. 

Documentación necesaria para hacer una división horizontal

El primer paso es ir a un notario para que elabore las escrituras de división horizontal o en su defecto, modifique las que ya existen. Luego, tienes que llevarlas al Registro de la Propiedad y a la Dirección General del Catastro para registrarlas.

Los documentos que necesitas para realizar este proceso satisfactoriamente son los siguientes: 

• Escritura de división horizontal. Este documento contiene toda la información del inmueble, incluyendo la organización de los elementos privados y de las zonas comunes. 
• Certificado de superficie. Esto es en caso de que las plantas ya tengan su delimitaciones, y por tanto, no sea necesarios hacer ninguna obras. En tal caso, será necesario tener la acreditación de un especialista en delimitaciones de partes de vivienda, tanto de zonas comunes como privadas. 
• Autorización administrativa. Es una licencia del ayuntamiento para realizar obras que permitan la división de la propiedad. Para obtener la licencia, el proyecto de separación debe ser elaborado por un técnico de separación de viviendas. 
• Aprobación de los copropietarios. Necesitarás la aprobación de los demás copropietarios para realizar la división. 
• El pago de los impuestos correspondientes a la división horizontal. Deberás pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al momento de hacer la declaración de división horizontal. 

¿Cuál es el precio de gestión de la división horizontal? 

Nada más nombraremos el coste administrativo y tramitante por gestionar la división horizontal, ya que el precio de obra para realizar la separación depende de la propiedad. 

• Registro de la Propiedad: 500 euros. 
• Escrituras de mano del notario: 1.000 euros. 
• Certificado técnico: 500 euros aproximadamente. 
• Impuesto AJD: puede variar. 

Normativa sobre la división horizontal

La acción legal para la división horizontal está regulada según la Ley 49/1960 de 21 de Julio sobre propiedad horizontal. Esta ley habla de modo general, así que para entender la normativa hay que apelar a otras leyes, como la Ley del Suelo. 

¿Cuándo es necesario accionar una división horizontal? 

La propiedad horizontal es obligatoria principalmente en casos en los cuales se quiera vender la propiedad en partes. En caso de querer alquilar alguna de las partes, no es de carácter obligatorio, aunque sí que puede ser lo más conveniente. 

También puede ser necesario para edificación en construcción, ya que la separación de inmueble se puede realizar desde el mismo momento de la planificación de la obra. Solo se debe presentar el proyecto ante el notario para gestionar todo este proceso.