24 de May de 2024

Ser arrendador y ser arrendatario en España

Ser arrendador y ser arrendatario en España

Ser arrendador y ser arrendatario en España

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Cuando crecemos en un hogar cargado de valores y recuerdos sabrosos comenzamos a idealizar cómo será nuestra propia casa. Es en ese momento cuando imaginas mudarte a tu propio espacio, en ser propietario de tu piso o simplemente ser arrendador con todas las responsabilidades inherentes a ese hecho.

Ser propietario o arrendador no debe ser un sueño imposible de alcanzar. Al contrario, ese sueño te mantendrá atado a tierra, estudiando todas las alternativas para ahorrar y conseguir mudarte con tu esfuerzo y probarte a ti mismo y a los demás que puedes ser tan buen gerente del hogar como tus padres lo han sido y en el mejor de los casos superar a los maestros.

Pero el hecho de ser arrendador no solo te puede inquietar a ti. El propietario de la vivienda que alquiles también pensará todos los pro y los contra que le puede generar el pasar a ser tu arrendatario. 

En Econoes queremos brindarte la mayor cantidad de información que facilite el camino que te llevará a ser arrendador o arrendatario. ¡Acompáñanos!

¿Quién es el arrendador?

Si buscas una casa o un piso para vivir pero todavía no tienes el dinero suficiente para convertirte en propietario, entonces tu alternativa sería alquilar una vivienda por un tiempo determinado. En el momento que firmas el contrato de arrendamiento es cuando te conviertes oficialmente en el arrendador.

¿Quién es el arrendatario?

Si  eres propietario de una segunda vivienda la cual no quieres vender para conservarla como parte de tu patrimonio y decides ofrecer en alquiler. Luego que consigues un arrendador y alquilas tu segunda propiedad pasas a ser el arrendatario.

Para ser arrendador necesitas saber 

Ante todo debes tener muy bien decidido el lugar hacia donde quieres mudarte. Es indispensable que hayas estudiado bien la zona que se convertirá en tu nueva dirección y por supuesto también debes haber hecho cuentas de cuánto quieres pagar por el alquiler de tu nuevo hogar.

Ya una vez que te has decidido ser arrendador y ya has definido el espacio que quieres y cuánto pagarás por él entonces toma nota del siguiente paso a paso:

  1. Comienzas a buscar la vivienda ideal, que cuente con todos los servicios que necesitas para estar cómodo y que quede en la zona que ubicaste. En este punto podrías leer información de revistas inmobiliarias o sencillamente visitar portales web donde den las especificaciones del piso o la casa que quieres.
  2. Acude personalmente a revisar el inmueble que te atraiga, así tendrás la oportunidad de chequear el funcionamiento de las instalaciones.la disposición de la ventilación, de la luz natural y de otros elementos que te puedan quitar la paz. Entrevistar al arrendatario y consultar acerca de lo que le gusta o no de la propiedad que estás por alquilar, también te ayudará . 
  3. Es tiempo de negociar con el arrendatario y escuchar las condiciones del alquiler. La negociación puede incluir desde una rebaja en el canon de la renta hasta la solicitud de que el arrendatario se encargue de los pagos administrativos. 
  4. Reserva el inmueble que quieres alquilar, obvio si te parecen buenas las condiciones propuestas por el arrendatario. Esto es con la finalidad de que la casa no sea alquilada a otro arrendador interesado en ella. Para reservar debes desembolsar alguito de dinero el cual se te regresará en el momento de firmar el contrato de alquiler o si el arrendatario decide no alquilarla.  

En el caso de que decidas no alquilar no se te reembolsará puesto que es un proceso que no está regulado por la ley. Eso sí, el coste de dicha reserva no debe superar los 300 euros.

  1. Por último tienes que firmar el contrato de alquiler el cual debes haber leído unos días antes de la firma y haber revisado que todo lo que habías negociado esté incluido allí. 

Y listo… has firmado, ahora eres el arrendador de tu nueva vivienda. Puedes mudarte a ella y ponerle tu personalidad cuando quieras y por el tiempo acordado con tu arrendatario.

Pasos para ser arrendador
Pasos para ser arrendador

¿Cómo es el contrato de arrendamiento?

El contrato debe contener todas las condiciones que pactaste con tu arrendatario y a su vez debe estar amparado por la ley. 

A continuación te aclaramos las partes del contrato que firmas cuando decides ser  arrendador:

  • La información de identidad tanto del arrendador como del arrendatario: Dicha información incluye nombres, DNI, nacionalidad y dirección de habitación de cada una de las partes.
  • La información del inmueble: Esta se refiere a la ubicación de la casa o el piso a arrendar, su referencia catastral y la cédula de habitabilidad. 
  • Condiciones físicas de la vivienda: Acá debe estar muy bien concretado el estado de la casa o el piso que alquiles. También se debe especificar si la recibes equipada con muebles y electrodomésticos; de ser así el arrendatario debe anexar al contrato un inventario de estos con registro fotográfico.
  • El tiempo de duración del contrato: Legalmente puedes firmar un tiempo de arrendamiento de cinco a siete años, dependiendo de tu condición de independiente o autónomo. 
  • El coste de las mensualidades: Y la fecha en las que deberás pagarlas, aclarando también la forma de pago si esta será a través de alguna transacción bancaria o en efectivo. En el caso de que el arrendatario pueda aumentar o disminuir el precio de las cuotas siguiendo algún índice como el IPC, esto también debe quedar reflejado en el contrato.
  • Gastos de formalización del contrato: En el contrato se debe establecer a quién corresponderá hacer los pagos propios del alquiler, tales como la reserva del inmueble, la fianza que generalmente es de una o dos mensualidades y las tasas e impuestos por la  redacción del contrato.

Es obligatorio aclarar en este punto que el dinero por el pago de la fianza, en el momento que decides abandonar la vivienda, se te debe reembolsar en un tiempo estimado de dos meses. Si hay algún desperfecto con el inmueble, se te descontarán los gastos por su reparación. Y en el caso de que el arrendatario se niegue a devolver ese dinero puedes acudir al juzgado y realizar la denuncia. 

Beneficios de ser arrendatario

Ser propietario de una segunda vivienda en España actualmente es algo complicado por todo lo que representa el tema de los okupas, por eso es recomendable que no pierdas tu paz mental pensando en si debes rentar o no tu inmueble.

Debes analizar los beneficios que te traerá el hecho de convertirte en arrendatario:

  1. Primero la seguridad que te brindaría el tener tu segunda propiedad ocupada por un arrendador, lo que mantendrá al margen a los okupas de tratar de allanar o usurpar tu propiedad.
  2. Luego la seguridad económica extra de contar con un ingreso mensual por las cuotas del alquiler.
  3. Y por último la seguridad de la permanencia de tu patrimonio tanto para ti como para tu descendencia.
Beneficios de ser arrendatario
Beneficios de ser arrendatario

Desventajas de ser arrendatario

Evidentemente el ser arrendatario conlleva riesgos que no te vamos a ocultar. Como toda transacción financiera, el arrendar tu segunda propiedad te deja vulnerable por tres cosas:

  1. El riesgo de no recibir los pagos a cabalidad: es algo que sucede muy frecuentemente y aún cuando existe la figura de los seguros de impago, estos suelen tener una cobertura de solo seis meses. 
  2. Que el inmueble sea deteriorado: porque no se le hace el mantenimiento propio que necesita toda casa.
  3. El pago de impuestos y otros gastos: deberás tributar anualmente el IRPF y el IBI. Aparte debes pagar las cuotas de comunidad de vecinos y cubrir algunas reparaciones de la vivienda que alquiles.

De ser arrendador a ser propietario

¡Si lo quieres lo puedes!… Se trata de alquilar una vivienda con opción a compra.

Es una alternativa que puedes negociar con tu arrendatario en el momento de analizar y pactar las condiciones del contrato de alquiler. En este caso el propietario de la vivienda se compromete a vendértela al final del plazo de alquiler y tú te comprometes a comprarla. 

Mientras tú seas el arrendador el propietario no podrá negociar dicho inmueble con alguien más.

Los contratos de alquiler con opción a compra suelen tener una vigencia de dos a tres años y se pueden prorrogar hasta por cinco años más. Al finalizar el plazo de alquiler puedes ejercer el derecho a compra y lo que hayas pagado durante el tiempo de arrendamiento será descontado del coste de la casa o el piso rentado.

Lo positivo de arrendar una vivienda con opción a ser propietario

La opción de arrendar con derecho a compra tiene a su favor los siguientes ítems:

  • Conocer la vivienda que sueñas comprar: mientras vivas en ella podrás analizar los in y los out de la casa o el piso y saber al final si te quieres quedar allí o no.
  • Es la mejor forma de ir ahorrando para comprar: normalmente el adquirir una vivienda a través de un crédito hipotecario necesita de un enganche mínimo del 30% de su coste total. El hecho de ir pagando cuotas con las mensualidades del arrendamiento es un punto positivo.
  • El coste de la casa ya pactado no variará: es decir que el arrendatario no podrá aumentar el precio de la vivienda así el mercado inmobiliario determine que ha subido o ha bajado. Aunque la tendencia actual es siempre al alza en los precios de los inmuebles, tú no pagarás de más. 

Lo negativo de arrendar una vivienda con opción a ser propietario 

Y por supuesto, oro no es todo lo que brilla y el arrendar con opción a compra también tiene elementos en contra, tales como:

  • En el contrato de arrendamiento con opción a compra se fija una prima por reservar, la cual perderías en caso de que decidas no comprar. 
  • El pago de las mensualidades por el arrendamiento son más altos que los de un alquiler común y corriente.
  • Si los precios de las casas en el mercado inmobiliario tienden a la baja en el momento que ejerzas tu derecho a compra, tendrás que pagar lo acordado en el contrato.

Puedes solicitar una hipoteca para pasar de arrendador a propietario

Si firmaste un contrato de arrendamiento de una vivienda con opción a comprarla debes saber que sí puedes solicitar una hipoteca ante cualquier entidad bancaria y ejercer así el derecho adquirido de convertirte en su propietario.

Lo que te recomendamos es que solicites dicho crédito con varios meses de anticipación. Por lo general los bancos se tardan entre dos y tres meses para la aprobación de los préstamos para vivienda y es preciso que de llegar a vencer el contrato ya tengas una respuesta para el arrendatario.

Recuerda que para solicitar un crédito hipotecario debes tener un ahorro aproximado del 20% del precio pactado ya que normalmente los bancos financian solo el 80%. Además debes tener el ahorro para los pagos extras que implican el proceso de compraventa.

Por último te recomendamos que solicites la financiación de tu crédito hipotecario por lo menos en tres bancos diferentes para que puedas comparar lo que te ofrecen estas y tomes la decisión correcta.

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